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近段时间，英国购房出租市局面临着一些新的应战。
典质存款本钱的下跌，更加严格的监管措施......似乎让一些房主对是不是投资变得当机立断，但也有得多房主嗅到了时机，选择持续加大投资，Joe Robertson就是其中一名。
Joe Robertson后来是靠着1万英镑起家，起初从房产中获取了高额报答。如今，他选择持续加码投资，并建设了价值超150万镑的“房产出租帝国”。
Joe Robertson往年33岁，来自曼彻斯特。由于家庭缘故，Joe从小就与房产行业结了缘。
Joe的父亲Peter Robertson是一位杰出的房主，大约从10岁起，Joe就开始接触房地产行业了。
Joe表现，他从父亲那里学到了房产投资所需求的第一手材料。父亲会带他参观本人正在购买、发售或创新的房子，并会常常考考他，让他计算出应该为该房产出价多少、它能获取多少房钱或能赚取多少利润。
在父亲潜移默化的影响下，Joe对房产行业充溢了热心，乃至在大学假期期间还在房地产公司任务过。结业后，Joe开始专职从事房产行业。
在过来的十多年里，他凭着最后仅1万英镑的起步资金，经过购买、创新、发售、出租等一系列进程，不停扩张本人的投资幅员。
经过购买房产并创新后再发售，他从房产中赚取了十多万镑，并积攒了更丰硕的投资教训。
2020年，新冠疫情席卷英国，在得多人耽忧房产市场之际，Joe却看到了新的时机，并抉择在2020年5月房地产市场从新凋谢时再购买两处房产。
Joe说道：“我十分看好过后的时机，我喜爱走与市场相同的路。但这不是由于我莽撞，这取决于钻研。”
比及房产市场凋谢后，Joe便以205,000英镑的价钱在Northenden市区购买了一套三居室的半独立式住宅，这套住宅本来要价240,000英镑，但由于Joe是现金买家，拥有很好的议价才能，卖家也十分违心给他提供一定的折扣。
随后，Joe又购买了另外一处位于Chorlton的房产，这套房子具有1960年代的装潢，售价为320,000英镑。
Joe表现，虽然他也会耽忧房价的颠簸，但他也做好了另外一手筹备。假如售价不知足本人的期待，他就不会发售，而是会把房子租出去。
Joe原方案将第一套房子进行片面的创新后发售，他估量创新费大略在35,000英镑，并估量转售价钱为300,000英镑，这样他无望赚取65,000英镑的利润。
但是，不停下跌的装修本钱妨碍了他的方案，起初，在征询了一些业内人士后，Joe将房产原封不动的挂到了市场上发售，并获取了250,000英镑的报价，这也象征着他简直甚么都没做，仅凭房价下跌就赚到了45,000英镑。
跟着不停地投资，Joe对本人的投资战略也愈来愈有决心。
就在比来，Joe再次加大了投资，以100万英镑的价钱购买了9处房产，而这些房产的市场估价大略在150万英镑。
在这里，Joe也向大家分享列一些本人的购买战略。
1、经过拍卖寻觅“廉价货”
Joe的第一个购买战略是寻觅价钱低于估价的房产，也就是那些增值后劲大的房产。
因此，他会经过关注拍卖会来寻觅有较大折扣的房产。
经过拍卖的形式，他购买了9处房产。其中，八处来自一家上市公司，一处来自购房出租房主。
目前，Joe曾经具有大约15处房产，正在就此外50处房产进行会谈，他但愿获取至多30%的折扣。
对此，Joe解释道，他在拍卖会上购买的房产根本上没有其余竞争者，这些房产是在圣诞节前一周上市的，而这是一年中房产市场“最平静”的时代之一。
从事购房出租的业内人士Robert Jones表现，投资者在拍卖会上个别会获取更多折扣，尤为是在较廉价的房产上，由于卖家通常急于发售。
但Robert也指出，经过拍卖购买房产需求在几周内实现，因此买家需求确保他们已筹备好疾速完结销售。
2、制订更加灵敏的购买战略
Joe的此外一个投资形式就是制订更加灵敏的购买战略。好比，购买出租需要高的公寓，从那些曾经具有租户但但愿退出市场的房主处购买房产，或者经过批量购买获取更无利的会谈位置。
业内人士指出，有人以为购买已有租户的房产很费事，但其中也有一定的劣势。一方面，当一些房主发售曾经有租户的出租房产时，他们个别不想处置摈除租户的费事，因此，也广泛会为接手买家提供折扣，并且，这些房产不太可能吸引寻觅住房的买家的竞争性报价。另外一方面，购入有租户的房产，房主能够间接获得房钱利润，而无需任何后期的投入和等候。
与此同时，批量购买也是一种获取议价才能的好形式。
North East Property Investment 的Max Armstrong表现，因为加息后典质存款本钱减少，那些首付未几的初次购房者不能不推延购买方案。
由于，一些开发商也但愿为有实力的现金买家提供更多的补助，以推进房产的销量。
按照Hamptons的数据，关于有才能以现金方式购买的投资者，折扣可能更高。经过现金进行购房出租的买家上个月均匀获取6.5%的折扣，而典质存款买家的折扣为4.5%。
这象征着得多投资者会利用他们的现金领取才能作为会谈和购买力的一部份。
3、公道利用借贷
“公道利用借贷”也是Joe的投资战略之一，目前，他正在为他在大曼彻斯特的新购房请求购房出租典质存款。
他上周刚刚卖掉了本人的一处房产，并用所得款项为新存款的首付提供资金。
Joe表现，为了获取“购买后出租”典质存款，根本利率征税人和无限公司需求证实房钱支出占还款本钱的十二5%。关于高税率征税人来讲，这个被称为“利息掩盖率”(ICR)的目标被设定为145%。
为此，Joe方案为租户的房钱提供一些优惠，以便可以更久地留住租户。为了便利房产办理，并勤俭本钱，他还成立了一家公司来办理他的资产，这样他就能用他的税单对消典质存款利息。
此外，Joe还方案发售多数仍在他名下的资产，以释放资金，投入收益更高的房产。
而关于本人可以构建如斯宏大的房产帝国，Joe如是总结道：
“买房没有好机会或坏机会，当市场活泼时，往往是由于利率显着升高。这样做的问题是，作为投资者，很难获取竞争劣势，由于每集体都可以参加购买。每个时代都有不同的应战，但数量相反，这恰是你需求改动和顺应以后情势的形式。”
实际上，和Joe Robertson同样，在当下的经济环境下，有得多房主对购房出租行业依旧十分看好。
Landbay的最新季度考察数据显示，只管面临着通胀、加息等一系列压力，但大少数房主仍方案保有手中投资，约非常之七的房主不打算在将来十二个月内发售任何房产。
其中，最不肯意发售房产的是那些具有1到3处房产的房主，有78%的人不方案发售任何资产，还有那些具有4到10处房产的房主，有76%的人不方案增添本人的投资组合。
与此同时，在具有超过20处房产的房主中，有69%的人不方案发售资产，具有十一至20处房产的房主中有59%的人持相反观念。
许多受访者指出，房钱下跌和微弱的房钱收益率是他们不打算发售房产的次要缘故。
或许，就像Joe和得多业内人士指出的，大部份房主都会有二手筹备，假如房价泛起颠簸，他们就不会选择发售，而是经过出租获取现金流，而在房价下跌的时分，房主们则能够经过发售来获得收益。
值得一提的是，Landbay的考察还发现，有一些房主之所以当机立断，是由于他们正在张望将来几个月典质存款利率的变动。
而目前，跟着加息影响被逐步消化，典质存款市场曾经再次活泼起来。
按照Moneyfacts的最新数据，自去年8月以来，房产市场上的典质存款产品数量初次超过4,000种，达到了4,341种，高于1月份的3,643种，买家的选择正在进一步减少。
合用于首房买家的选择也在减少，首付要求为10%的典质存款产品目前有539笔，首付为5%的产品有149笔。比拟之下，上个月有435种首付为10%的产品和132种首付为5%的产品。
与此同时，典质存款产品的均匀利率进一步上涨，两年期固定典质存款的均匀利率当初为5.36%，五年期的均匀利率为5.08%，分别低于年终的5.79%和5.63%。
不只如斯，跟着机构之间打响“利率战”，Virgin Money、First Direct、Yorkshire Buidling Society等存款商更是推出了利率低于4%的产品。Nationwide等也在紧随其后，进一步下调利率。
典质存款市场的恢复升高了买家的本钱，也加强了人们的决心。得多剖析人士以为，这将提振房产市场，让部份张望的买家从新进入市场。关于房主们来讲，这也是一个十分无利的动静。
