英国华人论坛 房屋的两个问题,咨询

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各位大侠!
小弟几个月前看的投资房现在差不多快complete了,律师前几天通知我,目前有两个问题需要我决定:

External wall: Local council search report里面有一个记录说2012年该房屋的外墙有个installation,但是当时屋主没有做这个installation,2017年卖房的时候,新的屋主把房子进行的全面翻修,也没有做这个installation。房屋增值了,小弟现在买的就是这个房子。可是律师说有潜在风险:如果外墙installation在未来需要重做,那么可能是一笔大费用。我个人去看了两次,看不出来什么外墙问题。要不要继续完成completion?我个人是倾向于继续,但不知道这个外墙需要增加多少费用?现在找人报价啥的时间来不及了,我过两周回国。但我想早日完成这笔交易。HMO Licence: 因为超过有5人的租客,按相关法律是需要HMO Licence的,但现在房东是没有的。是否需要让房东serve notice,让租客保持在4人以下?中介说,只要HMO申请了,即使Licence还没下来,租客住在里面也是可以的。

祝安!


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能解释一下installation是什么吗?是不是insulation啊?

第二个问题,律师应该知道的吧。


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笔误 的确是insulation 成龙大哥有啥建议吗


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第二个问题,律师说要求现在的房东去申请HMO Licence,但据我了解,现在的房东肯定不会去申请,因为HMO是不能转让的,而且申请的话不知道什么时候才批准,对房东来说没有意义。我查了相关资料,我打算买过来之后自己去申请,应该不难。现在焦点是律师认为现在的房东没有HMO但是租客已经超过5个是不合适的了,如果我接着买这个房子,对我来说也是breaching regulation.


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第一个问题呢


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第二个问题:律师是告诉你没有HMO不能交易还是提醒你这个问题?感觉是律师提醒你这个问题,告诉你后果自负。没有HMO,一般council最开始警告房东要求整改,一直没有行动,council就会采取法律行动,听说过有被罚款5000的。你可以问问中介,你们那个council没有HMO,council是怎么处理的,最严重的惩罚是什么?

第一个问题:还是没有明白这个问题,“。。。。search report里面有一个记录说2012年该房屋的外墙有个insulation,但是当时屋主没有做这个insulation,2017年卖房的时候,新的屋主把房子进行的全面翻修,也没有做这个insulation",前面说有insulation后面又说没有做insulation,到底是有还是没有?做还是没做?假设没有也没做,那你可以考虑(1)是不是你一定要做?(2)做的话花费多少?然后你再做决定。


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HMO 不是申请就行的啊, 要符合各种规定, 防火门, 报警器, 厕所浴室数量什么的, 如果都达标的话, 那是只要申请就行了
如果不达标, 你把5个租客接下来, 你就有可能被council找麻烦(当然可能性不大)


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卖家就是因为HMO的问题才脱手的吧。应该不是很容易解决的。

insulation的问题我不懂,但是你们的EPC如果达标(最差E),就还好吧。

不知道你们council对HMO的要求。我们三户就算啊。但是我这里好像是已经在做的,就不用申请HMO licence了。。我不对我的话负责哈,中介告诉我的。我没有亲身经验。


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降到4个就没事了


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千万别申请HMO,贷款有可能withdrow,有的lender不贷给HMO房子,多一事不如少一事,过户后要申请再申请。


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分租三个或人以上就得要hmo了。
建议lz最好让房住申请了,sales subject to hmo licence granted。

ps 现在hmo申请不容易拿到,去local 的public access portal看下其他房子的case,几乎被拒率达到90%以上,祝好运!


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6月5日更新:如果所有房间要住满以收更多租金,HMO按法律是必须要申请的,不管难度如何。现在的做法是:把总租户数降到4,先完成交易再说。以后再申请HMO。


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2012年批的planning permission已经过期作废了。


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