英国论坛
购房区域：EC2A 4EB
房源类别：House(民房)联系人：Cheryl Cheng其他联系方式：wechat ID:oceantide_mkt详情难以准备充足的首付，是年轻人购房置业面临的最大障碍之一。为了解决这个问题，英国政府提出Help to Buy以及95%政府贷款担保计划的政策，希望能带领年轻一代走出万年租户的窘境。
同样是着眼于解决低首付购房的政策，新Help to buy计划和95%政府担保计划有何区别，您又该如何选择呢？今天，小编带您进行两政的最全对比解析，希望能够对您有所帮助。政策基本介绍新Help to Buy Equity Loan净值贷款目前英国政府提供的“Help to buy购房援助”计划，基本有Shared Ownership（共享产权房）和Equity Loan（净值贷款）两种形式,今天文章关注的是Equity Loan（净值贷款）这类政府购房援助。简单来说，Equity Loan（净值贷款）政策指的是，购房者除了自己本身从商业银行中取得的正常收入借贷，还可以申请最高20%或40%的政府借款（取决于地区）来用于房产购买，购房者最低只需要准备房价的5%作为首付。可购买房价=首付(5%)+根据收入取得的正常贷款(55-75%)+政府贷款(20%/40%)
政府数据显示，Help to Buy Equity Loan（净值贷款）自2013年至2020年已协助291,903笔房产交易成功，其中有240,083为首次购买者，占比82%。去年，因为疫情影响施工进度，政府将本该今年结束的计划延长到2023年，且对一些适用条款做了更新。其中，最值得一提的变化是，新的HTB Equity Loan政策，将会仅限于“首购族”而不再开放给“换房族”了；并且新政策在“房价”上，也有更细分的限制。95%贷款担保计划虽然同为针对低首付的购房人群，这项政策的初衷是解决自疫情以来，金融系统里高贷款比例产品减少的现状。部分购房者明明收入符合借贷要求，却没有对应的高贷款比例产品可选。
简单说来，政府通过承担部分风险，让银行有信心再次提供95％高贷款比例的产品，该计划于上周正式启动。值得注意的是，申请人的收入本身仍需要符合对应的压力测试，一般自住房的可贷款额度可以按照税前年收入的4.5-5.5倍来估算。可购买房价=首付(5%-9%)+根据收入取得的正常贷款(符合压力测试条件，91%-95%)从上面的计算公式看出，这里政府的担保，和新HTB Equity Loan中的政府直接给购房者提供借贷有本质的区别，这项政策中，政府为申请人向银行担保95%与现有贷款比例的差额，在贷款人无法偿还的情况下，给予银行一定的赔偿，鼓励银行向符合借贷条件的申请人提供高比例产品。适用条件：新HTB Equity Loan净值贷款首次购房者；购买新建房产，且该房产必须在HTB项目中；房子购买之后不可用于出租或转租/分租；符合不同地区房价封顶限制细分
95%贷款担保计划适用于首次购房者；仅拥有一套自住房产业主更换自住房的买家；购买价格为60万英镑或以下的新建或现有房产；需要通过银行标准的贷款偿付能力评估，包括贷款与收入测试，信用积分记录评估等利率以及还款机制无论是新HTB还是95%政府贷款担保计划，您都需要根据收入取得正常的贷款。以新HTB来说，假设您是向政府申请20％房产贷款并且持有首付5％的买家，您需要向银行申请75％的正常收入贷款。目前市场上75%贷款产品选择繁多，两年期固定利率按揭产品初始利率从1.06%-3.59%不等; 五年期固定利率按揭贷款产品初始利率1.59%-3.21%不等。上周小编也曾分享过目前市场上95%的按揭贷款产品利率，由于疫情下多种因素考量，虽然受到政府鼓励，但贷方以及产品选择并不多，现今只有68个95％固定利率产品，95%两年期固定利率按揭产品初始利率从3.73%-3.94%不等; 五年期固定利率按揭贷款产品初始利率3.89%-3.99%不等。
新HTB & 95%贷款担保计划商业贷款利率比较从图上可以明显看出，新HTB政策下的贷款利率相对更有优势，但是需要提醒您的是，新HTB政策下，实际上有两个贷方，除了根据收入取得的贷款，政府的借贷利率以及还款方式如下：
前五年您除了管理费用，无需支付月供；从第六年起，政府贷款可以被当作是一种只还利息的浮动利率贷款产品，您需要开始每月归还利息。一般在25年之内，当贷款期限终止时，或者将该房屋出售时，把向政府借的贷款全部还清。您也可以提前归还部分本金，但每次至少需要归还房价的10%，且每次都需要自行获取皇家特许测量师协会(RICS)的估价报告，以当下的市场价值来进行计算。一般来说，如果您的规划是在5年之内积累本金还清政府的借款，新HTB政策对您而言还是有一定优势的，反之您则需要专业的贷款经纪人帮您综合考虑未来上调的利率以及您收入的负担能力。对应来看，95%政府贷款担保计划的还款方式必须本息同还，且目前市场上的产品利率较高，这也意味着相对高收入人群会更为适合。
总结来说，政府推出新HTB和95％贷款担保计划都是对年轻一代进入房市的政策支持，为了让Generation Rent租赁一代转化为Generation Buy购买一代做出的积极努力。但是该项政策是否适合您，最好寻求专业按揭贷款经纪人的帮助。如果您对这两个政策有疑问，或是想要具体了解您的贷款额度和还款机制，欢迎联系我们。